Operações do Sistema Financeiro de Habitação

Neste artigo trataremos mais especificamente as operações que se concentram dentro do programa que tem como objetivo o financiamento para a construção ou aquisição da casa própria.

Âmbito do SFH

Dentro do âmbito do SFH existe a tipificação destas operações – quando classificamos algo em tipos – sendo que a grande maioria dos recursos provém da caderneta de poupança.

Destes recursos da caderneta, 65% dos recursos são destinados ao fundo de financiamentos imobiliários. Destes 65%, obrigatoriamente 80% do mesmo são destinados a operações do Sistema Financeiro Habitacional com o CET (custo efetivo total) de 12% ao ano.

Muitos números, não é?

Para ficar mais claro, podemos pensar como esta operação é realizada na prática.. Por exemplo, para se enquadrar no SFH com os recursos disponíveis, nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, podem ser realizados financiamentos de imóveis com valor máximo de R$950.000,00 e nos demais estados brasileiros o valor máximo é de R$800.000,00.

Porém, há recursos que NÃO estão incluídos no CET, como:

Seguros: MIP (morte e invalidez permanente), DFI (danos físicos ao imóvel), RCC (responsabilidade civil do consumidor);

• Taxa de Administração do contrato
• Custo de Análise de Proposta
• Percentagem de remuneração da poupança

Regras para a utilização dos recursos pelo Operações do Sistema Financeiro de Habitação

Como tudo nessa vida, nas operações deste programa habitacional de CET de 12% ao ano, também existem regras de usabilidade e contratação do financiamento. Onde existem duas opções de valores máximos a ser financiado dependento do tipo de amortização escolhida:

1. Máximo de 80% do valor de avaliação do imóvel quando financiamento realizado pela tabela PRICE (todas as parcelas iguais);

2. Máximo de 90% do valor de avaliação do imóvel quando financiamento realizado pela tabela SAC (amortização crescente);

Pré Requisitos de Enquadramento

Nem todos os imóveis podem ser enquadrados dentro das operações do sistema financeiro da habitação. Para ocorrer o enquadramento algumas regras devem ser respeitadas:

• Aquisição de imóveis residenciais novos ou atualizados
• Construção de imóveis residenciais para pessoa física
• Construção de imóveis residenciais para pessoa jurídica com valor médio das unidades dentro da faixa (valores máximos dos imóveis para financiamento, como vimos acima)
• Retrofit de imóvel comercial para residencial (retrofit é o nome que damos para uma super reforma do imóvel, em que é na maioria das vezes mantido só a estrutura e reformando toda a parte interna, o fazendo deixar de ser comercial e se tornando residencial)
• Obras de infraestrutura de imóveis residenciais

Repare nos textos em negrito acima, que quando falamos do SFH a palavra chave é imóveis residenciais.

Já que estamos falando de operações, lembramos de taxas. É válido ressaltarmos que dentro do SFH existem as operações com taxa de mercado, que também são recursos advindos de demais captações para as operações deste sistema.

Agora você deve estar se perguntando: Como isso acontece?

Para não ficar confuso, vamos recapitular. Lembra que o dinheiro na caderneta na poupança é dividido em porcentagens para cada área e 65% é destinado para financiamento habitacional?

Beleza, agora que destes 65% um percentual de 80% é destinado a operações do SFH com CET máximo de 12% ao ano, logicamente, sobrará  20% do total, isso? Então, este 20% não tem restrição máxima de 12% a.a.

Como funcionam as operações com taxa de mercado?

Esse tipo de operação pode ser considerada um pouco distinta da operação anterior, mas elas andam simultaneamente, pois em taxa de mercado ela trabalha em imóveis avaliados acima ao teto do SFH.

Isto é, imóveis com valor acima do teto apresentado nas operações no SFH com CET máximo de até 12% ao ano, e atendem também propriedades comerciais. 

Podendo ser utilizados para a aquisição, reforma ou construção por PJ para residência ou locais comerciais e seus materiais de obra; e para infraestruturas de loteamentos urbanos.  

Mas atenção! Os recursos não utilizados são recolhidos pelo BACEN no dia 15 do mês subsequente, onde serão remunerados em 80% do rendimento da poupança.

O mais importante destas operações é que elas são essenciais para o financiamento habitacional dentro desta área, pois a utilização dos recursos vindo do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) fomentam as operações do SFH, por esse motivo, esse sistema é financiado, sobretudo, pelo saldo de cadernetas de poupança e do FGTS.