Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs)

Os Fundos Imobiliários, à semelhança dos fundos de ações, renda fixa, derivativos, etc., são regulados, fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, por se tratar de captação de recursos do público para investimento. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário, conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.668/93. Aliás, um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto, com seus acionistas, aumentos de capital, assembleias, distribuições de resultado, etc.

Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, etc. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472, que vigora desde 03/12/2008, estes fundos podem investir em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. O artigo 45 desta Instrução define os ativos em que os FII’s podem investir:

”Art. 45. A participação do fundo em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos:

I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;

II – desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou de autorização pela CVM, ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;

III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;

IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;

V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003;

VI – cotas de outros FII;

VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;

VIII – letras hipotecárias; e

IX – letras de crédito imobiliário

FII e o modelo e características adotadas no Brasil

Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472, que podem ser utilizados para integralização;

– É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira;

– Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra “empresta” sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição;

– O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa;

– Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas;

É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados, da venda das quotas ou, quando for o caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas.

Fundos Imobiliários Negociação

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, semelhantes aos fundos de ações e renda fixa, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Têm por objetivo aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos, etc. Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções.

Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, através das Instruções nºs 205 e 206, os Fundos de Investimento Imobiliários brasileiros reúnem atualmente, cerca de R$ 2 bilhões aplicados em 60 fundos aproximadamente.

Por serem fundos fechados, ou seja, suas cotas não tem resgate, assim como as ações, o caminho natural é a negociação através da Bolsa ou Balcão Organizado através de uma corretora de valores.

Vantagens dos Fundos Imobiliários

A principal vantagem dos fundos imobiliários é a oportunidade de investir em imóveis. Para quem não tem capital para adquirir propriedades inteiras, mas acredita que o mercado é promissor, podem ser uma saída

Outro importante ponto a favor dos fundos imobiliários é o fato de a aplicação ser feita geralmente em em um ativo real, ou lastreado. O empreendimento imobiliário, que além de ser uma garantia, “dá a esperança de uma geração de renda estável,” além da valorização das cotas pela natural valorização do patrimônio adquirido.

Ainda que as aplicações dos gestores não sejam apenas em empreendimentos prontos, todo o capital é aplicado em negócios de base imobiliária, como por exemplo no desenvolvimento de novos prédios ou então em valores mobiliários ou títulos que tenham como foco ou lastro principal o mercado imobiliário.

Além disso,  esta modalidade de investimentos é uma boa opção para diversificação de carteiras. Quem já investe em produtos de renda fixa e renda variável tradicionais, pode alocar uma porcentagem do capital nos fundos imobiliários. Em relação a outros investimentos, têm a vantagem da isenção do imposto de renda para investidores pessoa física. Desde que não tenham 20% ou mais do total de cotas do fundo, não precisam pagar IR sobre os ganhos, apenas sobre o ganho de capital (valorização das cotas, diferença do preço de aquisição pelo preço da venda).

Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Por outro lado, grande parte dos fundos imobiliários ainda possuem baixa liquidez, o que acaba sendo uma desvantagem. Apesar de a movimentação ter crescido cerca de 400% ao ano, em média, nos últimos anos, segundo Alexandre Machado, diretor da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), a liquidez ainda é pequena quando comparada a de outros ativos de renda variável porém mui- to mais líquido que os imóveis.

Outra desvantagem é a falta de compreensão, por parte dos investidores, sobre os valores reais dos ativos.

Como vários cotistas não acompanham as avaliações de valores dos empreendimentos – muitas vezes por falta de informações – acabam tomando suas decisões de compra e venda com base apenas no rendimento do fundo.

“Eles ignoram o valor de avaliação do ativo lastro do fundo, que é o mais importante,” diz Rodrigues.

Outro ponto negativo dos fundos imobiliários, também em função de ser um mercado relativamente novo, é a falta da participação de investidores institucionais e estrangeiros. “Falta gente para arbitrar no mercado secundário. Falta gente que veja a tendência, discorde e tenha dinheiro para negociar ou a favor.”