Já falei bastante sobre fundos de investimento imobiliários aqui na TopInvest.
Tratamos sobre assuntos importantes como as vantagens de se investir em imóveis através deste tipo de produto financeiro, as desvantagens, tributação e muito mais. Hoje vou te ensinar outro passo muito importante na hora de investir: como analisar os fundos.
Neste artigo usarei como referência 3 sites, o FIIs, Tetzner e a parte de fundos imobiliários do site da bolsa (B3).
Estes sites são fantásticos e vão lhe ajudar na jornada de criação da sua carteira de FIIs.
Afinal de contas, existem muitos fundos imobiliários e analisar todos sem fazer um filtro, uma “seleção”, não seria uma boa ideia. Por isso minha sugestão que o primeiro passo de como analisar FIIs seja uma pré seleção dos fundos viáveis para estudo.
Fazendo uma pré seleção
Uma das melhores ferramentas para você fazer este filtro inicial é o site do FIIs. O site disponibiliza um filtro muito eficiente que te permite filtrar informações como:
- Público Alvo (Público Geral ou Investidor Qualificado)
- Mercado de Negociação (Bolsa ou Balcão)
- Tipo de Fundo (Papel, Tijolo ou FII de FII)
- Administrador do Fundo
- Último DY
- DY médio dos últimos 12 meses
- Patrimônio por Cota
- Número de Negócios por Mês
Como analisar FIIs – Critérios Básicos de Avaliação
Número de Negócios
Em relação ao número de negócios é que os FIIs tenham um número médio de aproximadamente 300 negócios por mês. Isso nos trás algo em torno de 10 negócios por dia útil. Isso significa que o FII tem uma liquidez alta garantindo que você não terá dificuldades de vender se for preciso.
DY Anual
O DY (Dividend Yeld) é o % da remuneração do seu capital. Uma média realista no momento atual para bons fundos imobiliários é algo em torno de um rendimento médio de 8% nos últimos 12 meses (o que nos dá aproximadamente 0,66% ao mês). Estabelecendo este DY realista e aceitável você irá excluir os fundos que estão apresentando uma taxa maior de vacância e problemas com inadimplência.
Valor Patrimonial e Cota
Outro fator importante de como analisar FIIs é a cotação/valor patrimonial. Aqui um múltiplo interessante é algo superior a 0,85 (negociado no mercado a 85% do valor real do imóvel) e menor que 1,2 (inferior a 120% do valor real do imóvel).
Estes parâmetros servem basicamente para que você filtre os Fundos Imobiliários viáveis para estudo. Isso reduzirá a quantidade de fundos de quase 150 fundos disponíveis para menos algo entre 50. Estes fundos restantes são uma pré-seleção que você deve analisar mais a fundo uma vez que são viáveis para o pequeno investidor.
Cuidados Especiais
Depois de ter a lista reduzida você precisa verificar se nenhum destes fundos apresenta uma informação de RMG. A é uma renda mínima garantida por um período determinado.
Essa RMG é valida por um período (geralmente 24 meses depois do início das atividades do fundo) e não representam as informações reais de rentabilidade do fundo. Por isso é importante ter muita atenção para que você não faça uma análise com dados que poderão não se refletir no médio longo prazo.
Depois de analisada a existência ou não de renda mínima garantida o próximo passo de como analisar FIIs é se inteirar sobre as informações de cada fundo.
Como comentei anteriormente ótimas fontes são os sites FIIs e o Tetzner onde você encontra um resumo sobre o fundo. Lembre-se que mesmo sendo um fundo de tijolos existem algumas diferenças nos imóveis como:
- Shopping Center
- Lages Comerciais
- Hospitais
- Faculdades
- Agências Bancárias
- Galpões Logísticos
- Hotéis
Analise cada FII a fundo e tenha um cuidado especial em informações como número de imóveis, localização, vacância atual, tipo de contratos de locação e administradora do fundo. Estas são informações que influenciam diretamente na vacância e consequentemente na rentabilidade do Fundo Imobiliário e do seu investimento.
Fundos de Papel
Nos fundos de papel há algumas características específicas que devem ser observadas e que são exclusivas do segmento. Veja algumas características importantes:
Número de Papeis: Quanto mais diversificada for a carteira do fundo melhor porque há uma diminuição no risco de crédito;
Ratting dos Ativos que compõe a Carteira: Novamente quanto maior melhor. Nesse caso quanto melhor a nota de crédito das agências especializadas menor será a chance de calote.
Garantias dos Títulos: Para saber o que você terá de volta se o devedor der calote observar as garantias;
Aspectos Importantes na Análise de todos os Fundos Imobiliários
Existem algumas características que são comuns a todos os tipos de fundos imobiliários e você precisa conhece-las para saber como analisar FIIs.
O primeiro ponto que deve demandar a sua atenção é o Administrador do Fundo. As principais administradoras hoje são:
- Banco Ourinvest
- BTG Pactual
- Coin Valores
- Credit Suisse Hedging-Griffo
- Oliveira Trust
- Rio Bravo Investimentos
- Votorantin Asset Management
- XP Investimentos
Faça uma pesquisa sobre a competência da administradora. Algumas das administradoras são frequentemente questionadas e criticadas pelos investidores mais experientes.
O próximo passo importante é analisar o tamanho do patrimônio do fundo. O “tamanho do fundo” principalmente em fundos de tijolo significa que existem mais propriedades e consequentemente mais locatários e mais diversificação.
Como em qualquer investimento administrado por um terceiro também é importante atentar-se as taxas cobradas pelo serviço. Aqui é importante fazer uma análise em conjunto com o administrador do fundo. Um bom gestor que entrega bons resultados aos cotistas merece também uma boa remuneração. Mas existem fundos com taxas de administração acima da média do mercado com retornos pífios, portanto é importante ficar atento.
Se você está analisando um fundo de tijolo veja quantos imóveis tem o fundo, a localização destes imóveis (imóveis melhor localizados alugam com mais facilidade), e qualidade dos imóveis. Grandes locatários tendem a se interessar mais por imóveis de melhor qualidade uma vez que estes têm uma melhor eficiência energética.
Verifique o histórico de vacância. Está estável e em linha com os imóveis do mesmo padrão? Compare a vacância do fundo não só com outros fundos mas com outros imóveis na mesma cidade de perfil semelhante. Aqui mais uma vez o número de locatários é importante.
Quanto mais locatários menor será o risco de vacância e o custo para o fundo no período que o imóvel estiver vago. Em conjunto com a quantidade de locatários a qualidade também é relevante. Grandes locatários tem um risco de crédito menor e não costumam causar inadimplência. Se o locatário do fundo não pagar o aluguel quem não recebe é você.
Quando vender um FII
O processo de saber como analisar FIIs é importante tanto na hora de comprar como na hora de vender. Se um investimento deixa de ser atrativo você deve se livrar dele o mais rápido possível para alocar seu capital em oportunidades mais atrativas. Se o fundo deixar de cumprir os quesitos pelos quais você o comprou, pode ser um sinal da hora de realizar o desinvestimento.
Verifique a evolução mensal dividendos do fundo. Estes devem ser constantes e crescerem vagarosamente ao longo do tempo. Isso traz segurança ao investir e são reflexos de uma carteira de imóveis sólida e bem estruturada além de possibilitar certa previsibilidade do seu fluxo de caixa. Lembre-se que os fundos imobiliários saudáveis estão distribuindo rendimentos anuais na casa de 8% ao ano.
Tenha um cuidado especial com a origem das receitas do fundo. Elas vem da locação dos imóveis ou o fundo está realizando venda de parte do seu portfólio? Em conjunto com as receitas do fundo também é importante ficar atento se as despesas do fundo estão em linha com as necessidades administrativas e de manutenção dos imóveis da carteira.
Por fim, lembre-se que estas são algumas dicas básicas de como analisar FIIs para ter uma carteira saudável.
Comentários
Muito bom!