Diferença entre Fundos Imobiliários e CRIs

A principal diferença entre fundos imobiliários e CRIs que você deve levar em consideração é que os Fundos Imobiliários  são investimentos de renda variável enquanto os CRIs são investimentos de renda fixa.

O que é um Fundo de Investimento Imobiliário?

Os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são um fundo em que um grupo de investidores formam sociedade para comprar algum tipo específico de imóvel. Ao investir em um FII você se torna o proprietário de uma parte de um ou vários prédios que compõem aquele fundo.

Adquirindo uma cota de um FII você concorda em ceder a administração do prédio para um gestor profissional o qual tomará medidas administrativas e também ficará responsável pela manutenção do edifício em nome dos cotistas do fundo.

Pela prestação deste serviço o gestor será remunerado com uma taxa que será descontado dos rendimentos de seu Fundo Imobiliário.

Existem 3 formas de obter rendimentos com os FIIs:

• Dividendos: Os dividendos mensais são uma participação no lucro do fundo naquele mês. Na distribuição dos dividendos já foram descontados os custos de administração e de conservação do imóvel
• Amortização: A dissolução do fundo que ocorre quando os imóveis são vendidos e seus valores são distribuídos de forma proporcional a seus cotistas
• Valorização: A valorização das cotas ocorre quando os imóveis ganham uma avaliação patrimonial melhor (o imóvel físico valorizou) ou quando as cotas do fundo são mais procuradas na bolsa de valores elevando a cotação do valor da cota

Recapitulados os FIIs vamos rever o que é um CRI para saber a diferença entre fundos imobiliários e CRIs.

O que é um CRI?

Antes de mais nada é importante saber que os CRIs são semelhantes as LCIs, mas muito diferentes dos Fundos Imobiliários.

Os CRIs são títulos de renda fixa nos quais os investidores cedem o seu capital com a promessa de receber o valor corrigido por um índice de mercado (IGP-M ou IPCA) junto a uma taxa de juros que é definida no momento da compra do CRI.

A diferença entre LCIs e CRIs é que os LCIs são emitidas por um banco ou instituição financeira e possuem uma remuneração em um prazo único, na liquidação do título. Enquanto isso o CRI é emitido por securitizadoras de créditos imobiliários e, seu pagamento é realizado de acordo com um fluxo mensal, trimestral, semestral ou anual.

Comparando a Diferença entre Fundos Imobiliários e CRIs

Basicamente ao investir em um FII você comprará uma pequena fração de um ou mais edifícios e ao adquirir um CRI você comprará títulos de dívidas relacionadas a alugueis financiamentos ou contratos de imóveis.

Apesar de ambos investimentos serem recomendados para investidores moderados ao longo prazo os FIIs são mais acessíveis por terem cotas que podem ser adquiridas com investimentos inferiores a R$ 100.

Já o investimento em CRIs é necessário um capital um pouco maior de aproximadamente R$ 5.000,00.

Apesar de muitas vezes os CRIs serem somente para investidores qualificados (para quem tem no mínimo 1 milhão em investimentos financeiros e declara conhecer bem o sistema financeiro) esse nem sempre é o caso. É possível achar CRIs com aportes iniciais de cinco mil reais.

O CRI possui principalmente risco de crédito, em outras palavras se houver muita inadimplência nos recebimentos da companhia securitizadora os rendimentos serão afetados.

Enquanto isso os FIIs tem como risco principal a desvalorização do edifício e também o risco de crédito (se nem todos imóveis do fundo tiverem alugados por exemplo, o lucro é afetado assim como se houverem muitos imóveis inadimplentes mas lembre-se é muito difícil todos os imóveis de um fundo estarem desocupados).

Como investir?

Tanto para que você possa investir em fundos imobiliários como em CRIs é necessário ter conta em uma corretora de valores (veja esse post sobre como escolher uma corretora de valores). 

Este ativos podem ser comprados facilmente através do site da sua corretora.

Os fundos imobiliários tem um código de negociação semelhante aos das ações e são negociados através do Home Broker. Já os CRIs geralmente são disponibilizados pelas corretoras em sua área de títulos de renda fixa privados junto com uma outra infinidade de ativos como LCI, LCA, CDBs, Debêntures.

Quanto a tributação as pessoas físicas são isentas do imposto de renda na distribuição mensal de rendimentos dos fundos imobiliários, já no ganho de capital há uma tributação de 20%.

Nos CRIs também não há tributação de Imposto de Renda nem IOF.

Entretanto nessas duas modalidades de investimento o investidor estará sujeito a algumas taxas da CBLC e da corretora de valores. 

Se a pessoa investir em CRI através de um fundo de investimentos, haverá taxa de administração por parte do fundo. Poderá haver também algumas taxas ou alguns descontos, para cobrir despesas e comissões relativas à operação e securitização, além de uma remuneração por parte da securitizadora.